新规定！一场巨变开始了EVO真人平台住建部最

　　今年两会期间▽□，住建部部长倪在记者会上▼=•，特别提出住建部正组织编制《好房子建设指南》●▷，并修订《住宅项目规范》◆◆○=，其中住宅层高将从现行标准提升至不低于3米=○=▪=。

　　以广州为例•○▽▽，广州这两年新盘得房率出了名的高▽◁，但凡没个100%得房率都不好意思出来说话◇◁▲▼。

　　四代住宅目前还没有建立全国性的规范●◁•□•○，只有试点省市如浙江省=▼△，湖南省…△◆，河北省◁==▪，四川省▽•■★，陕西省…△，河南省等地主管部门提出了一些管理办法•★★△。各地的规范也有所不同…▷•…。比如覆土厚度◁▪●◆•▼，有的要求不小于0••▷□▪.5m•☆，有的要求不小于0★▼▽☆=★.6m◇★-☆◆EVO视讯智能音箱。除此之外□■▪■，还涉及到了外挑尺寸▽★▲▽、开敞面=★、给排水以及防水等方面的要求◇★…●★▼。

　　卫生间却只有3㎡的户型□-▽▼★。点击了解西安去年12月发布的《住宅品质提升设计指引（征求意见稿）》提出▲☆◆，新建项目呈现出了一系列明显变化▪☆▷…○■！

　　今年2月份◆◇◆•，北京市规自委印发《北京市平原多点地区◁☆▷-“好房子•○□▼◇◇”规划管理相关技术要点（试行）》△▲■□★，成为全国首个市级的▽▷-“好房子▷★●”设计标准▷☆◁▪•。

　　而近期政策有所收紧▷★○，执行的是2023年8月出台的新规…▪▪■，即阳台的上限为20%◁•，飘窗宽度上限为80%…◁□○□。不过即便如此◆★-★，执行下来得房率也能轻松做到100%…◇▷•◆▲。戳此了解□■☆•，VR沉浸式看房

　　这两年•◆，提高居住体验感的一种举措◁◆☆▲□☆。常常能见到那种主次卧面积悬殊的户型●▼-=▷，88㎡能实现四房两卫……而这两年◆▼，各地也纷纷修订的住宅相关标准△▽▼-，提高层高会被列入☆△▪◁▽•“好房子▪▷”的建设指南里面◆○=。鼓励减少公摊=•★。

　　强调户型结构的均衡化□-：例如▼▲☆，号称得房率120%◆▪☆，这其实就是通常所说的可变户型的概念•●▷◇-■？

　　住建部也明确表示••●，正在组织编制•○“好房子◆▲◇★•”建设指南…★▪，并修订《住宅项目规范》•…。这意味着◇▲▼•，今年住宅的设计规范•○▷■○，将会迎来一次大调整=◁-△★◇。

　　功能空间面积不均衡的现象非常普遍▪-。而以往的户型中△▲◇▪▽▪，过去很多项目会通过压缩局部空间（如次卧面积）☆▪-，在套内设计时要求明确住宅内允许调整的填充墙（轻质隔墙）▽★□▲=、允许调整的方式（如移动或拆除）和调整后的平面空间形式等具体内容◇▪◆▪。

　　例如常州市去年试点开展立体生态住宅建设◁■◆，鼓励房企通过打造平台立体绿化▪□☆◆▽，实现城市建筑与生态景观相生共融△▲□☆○●，提升住区品质●■▽-▷▲。

　　如江苏去年出台的《改善型住宅设计与建造导则》中提到●▼●-■◁：◆◆☆▼☆“改善型住宅宜采用装配化装修-○，宜采用轻质隔墙或装配化隔墙实现空间灵活可变布局◆-■。◇▼■◆”◇▷。

　　首先…△▼◆，这许多地区出台的新规□□▲●■▲，都对住宅层高做了限制•◇○•★◇，比如很多地方限高50米▲○○，层高提高以后○◁，相应的层数会减少▷◁●=○△。

　　后续飘窗转化为实用面积•○。成为今年房地产最重要的一项任务■◇□☆▲。▼▪▷=◆▼“采用模块化设计以适应家庭结构变化○…”▽▪▪▲，VR沉浸式看房□●▽，■■“好房子◇○△=■”首次写进政府工作报告▪-▷，76㎡能实现三房两卫▷◁，

　　阳台半计容○▽☆◁、飘窗和露台花池等不计容◆◆□●●▼，有的还默许将部分赠送面积改造成户内空间▽◇▽○。

　　项目的阳台占比上限最高客达30%-△-☆▽，除厨房◁☆□□==、卫生间外的其他空间宜具备可变条件○●。这是当地立体花园住宅首个试点项目◇•▲◁▲，比如下面这个项目▼□▪-，对住宅设计提出了新的要求◆▲。这也是为什么◇○？

　　比如天津的新版《住宅设计标准》中■▼◁▪◁□，将原标准◇★▲☆=“住宅层高宜为2◁▷▽■●-.8米▪=☆◁…”调整为★-◆“住宅层高不应低于3○◆▷◇….0米△☆◇”=●。江苏的《改善型住宅设计与建造导则》提出…▲○◇●，改善型住宅层高不应小于3•-▼○…=.1米▽▽▽▲=；设有地暖•◇、管道式新风或集中式中央空调系统的改善型住宅•◁…◆，层高不应小于3○★◁▷◆.15米••=▪•…。

　　针对温度▷●-□☆、湿度△☆◁、阳光△△△▼◇、空气■□○、水▲●■★、噪音等设置的恒温◇■EVO真人平台住建部最、恒湿●=□☆★、恒氧-☆•=、恒智=☆●-▲、恒洁■•、恒净系统◆○◁-◆。

　　例如下面这个户型▪□□△▽，承重墙都尽可能边缘化…■○，室内几乎没有承重墙◁…◇★。LDKB一体化的巨型方厅▼○★▽◆，客户可以根据自己的需求◆=▷•◆□，任意改造●◆▪…•。

　　已落地的四代住宅之间也呈现出一些差异…□□▲，例如为了解决上下层的隐私问题▲◇△，通常会将露台错层布置-▷=▼◁★，其中•▼□▪，有的采用的是水平向错位设计□■▪▲★•，例如以下这个项目□■▪••，空中花园的奇偶层分别分布在南北向□…。

　　近年来四代住宅在多地兴起□◇，其最大亮点便是在建筑间构建垂直绿化体系…☆…▼○-。这与各地所倡导的★◇▷▲“生态住宅☆▪△”正是一致的▪●◁▼。

　　举例来说▪▲，天津普通套型最小使用面积由 32㎡提高到 36㎡=▪=○，最小套型使用面积由 23㎡提高到 30㎡◆◁◆。

　　阳台占比高达25%▲◆▪○☆，还额外赠送套内建面40%的空中花园•◁▪•。以建面约110㎡户型为例•△•，拓展的空中花园挑高约6米◁●，面积达33㎡-▷□…。按照新规◁-▲□，阳台只计算一半容积率◇▽◁，露台则不计容积率•…。

　　在过去★▽◁▪，智能化常常是作为住宅的一个加分项○○•▲，而现在最新出台的住宅标准中▪◆，都提高了对住宅智能化设备的要求▷◆•▼▷▪。

　　另外▷◇◁★，各功能空间的面积下限也纷纷提高☆◆●□▷☆。例如江西去年出台的《商品住宅品质提升设计指引（试行）》指出▲-◁▼，厨房使用面积不宜小于5□△▷.0㎡◆▲•△=，操作台总长度不宜小于3=●○△=▲.0m★▪☆▼◁，台前操作空间深度不宜小于1•★▲▽.0m▼▲…★◆。

　　虽然各地都在鼓励建设项目立体绿化体系△▼●★◇=，房企对此也热情很高•◇•▽，但是也仅有部分省市开展了四代住宅试点▪◇。今年▲◆☆☆▲，随着中央关于高品质住宅相关规范的制定EVO真人平台☆=●，以及试点省市的经验推广-▼◁☆○○，四代住宅有望在全国更大范围内落地■◆•。

　　近两年上市的项目■▲▼☆，也普遍主动提高层高▽▷。比如上海大部分新建商品住宅层高已达到2-▽▼.9米及以上●□▪，豪宅就更高了-◆…▪▼▪，普遍可达到3米以上○▼-▽◇▽。

　　比如深圳要求•△□， 2025 年新立项（核准备案）住宅项目应配置楼宇对讲◁◇◆、入侵报警等基本智能产品●■▼▼○▼，预留居家异常行为监控◁●、紧急呼叫□…◇、健康管理等适老化智能产品的设置条件……▪…。天津去年实施的《住宅设计标准》增设了 ○□●▽-◁“智能化◁•” 章节□•▷▷，新增智能家居系统要求▼□▲△••，丰富住宅智能化设置内容◆●■◆★，等等•…。

　　比如绿城的•★▽■=▼“生命宅●▪…▼”▪△-，就赋予了空间50%灵活度▷▽◆○◁-，通过布局调整▲-▽新规定！一场巨变开始了，可轻松实现LDKB一体化◆•、双子房☆…△◁□=、双钥匙等个性化空间结构=▲，满足业主从三口之家到长者独居的全生命周期需求▽•。

　　今年随着各地新规的陆续出台▪○•-=，户型的-●“平权化◆•●○•▷”将得到更大范围的落地▷□●。降低空置损失▲■…=，资产应租尽租=-▷…□，戳此了解

　　此外▪▼，各地新规里面■▼△▪☆●，还强调了住宅▲■▷○■“适老适幼☆=”设计●●○，比如考虑到老年人的行动不便△○•▽◇…，加大住宅公用外门□-、户门▪★●●▽、厨房门◆□□•★、卫生间门•□▷☆□、阳台门等门洞尺寸△◆，既满足防火安全疏散要求=•▪▽★，又保障轮椅通行需要▼△○☆▽，等等▼■△。

　　在△▪…••“离家模式▲◁☆▲●◁”下▪-◆▼•，全屋灯光自动关闭★□◁●、智能窗帘自动闭合▪▽；红外探测器自动开启○★☆•□，发现入侵迹象即刻报警▼…◇▪▪；扫地机器人自动开始作业□◆•，等等□•○。有的项目引入了毫米波雷达技术•●•▼△，可监测室内光照○…▷△、睡眠作息○•◁☆、室内活动等多重数据-△■○，为居住者提供健康方面的建议●■◆■-。

　　江西《商品住宅品质提升设计指引（试行）》提到▪■●，鼓励增加户内储藏空间=▪=、多功能弹性空间•▷◇□•，以满足家庭不同生活阶段的需求变化◁◇●▷□，这也体现了对户型可变空间的引导…◇▷◇。

　　不难发现▪◁◁•□…，住宅套型面积的底线提高-=▲★，是适应当前改善主导的住宅消费趋势▪☆。去年□-=，上海▲□◆▼▪◇、深圳取消7090户型配比限制●…◇▲，宣布一线城市也全面走向◇△=■○“大户型化□=”▽◇•-☆-。各地土拍上☆△•▽，低密•●◆、限高地块也成为主流◁=。

　　江苏去年发布的《改善型住宅评价细则》要求▲▪==△，当套内建筑面积大于120㎡时●=•••▷，宜增设家政间◁…•▼▲、独立储藏间■●-=、健身空间等▼-○●；另外●△▽，规定厨房的使用面积不宜小于6◇◁.0㎡□=，并且鼓励电器化厨房配置▪▼○▲□★；应设置独立入户玄关▲••，其使用面积不应小于3▪…◆△.0㎡ (不含玄关柜)●□▪◁△，并为安全监控等预留点位◇▲▷。独立入户玄关的通行净宽不应小于1=■.2m=□☆•，进深不宜小于1★•…▪△□.5m△□□●◆▪。入户门门洞高度不应小于2▽◇■.3m☆★▷□◇…， 宽度不应小于1●•☆▲☆.2m-○，并应采用子母门……

　　例如下面这个130㎡的户型▲◁，做了双套房设计□◇-，且主次卧双朝南◁•◇○，拥有同等的采光通风效果☆-。

　　过去◇•▽○，高层住宅的得房率一般只有70%几…◁，超过80%就算是非常高了○▽▪▽◁。而这两年★□•●，市面上高得房率的项目越来越多•☆，很多项目得房率达到80%以上-▲，部分项目更是冲到100%以上▼▽，例如去年广州就接连出现几个得房率在120%以上的项目▪▷☆。

　　这个概念☆★◆△，正是各项设计规范更新带来的结果▲●☆-◆▪。今年两会上…△，其中提到…□•▼=•，还有建面100多㎡◇•○▼，因此◆…◁。

　　开放式阳台半计☆▲▪☆☆，在各地这两年出台的新规里面已成一种普遍现象◇•★，为符合百年住宅建筑标准▼▽…▪。

　　在新规指导下★○▷，各类户型中▪◇★□◁，上海▽◁▼▷○、广州明确封闭式阳台全计面积☆▽，变相扩大套内实用空间●••○◆★。这是适应购房新趋势☆=•☆○，这种情况有所改善•☆▲▪，随后★…-▲，其核心秘诀就是做大面积飘窗□-：主卧◆-△▪◁、次卧▲▲■、客厅■◇☆☆、甚至连卫生间都做大飘窗▷☆。空中花园上限为套内建面的40%△•。

　　而对于居住者而言…●◇◆◆▽，层高变高了○◆▷☆▪◆，不仅有利于改善居住体验○•，也为装修提供了更多可能性…=▽.不仅有利于扩大窗户面积▷•-•◁▲，提高采光通风效果◇•□☆○；也便于楼板加隔声板=△，缓解隔音问题▲▷■▼□；在装修阶段○▲■，为中央空调EVO真人平台◆▷◆◆、管道式新风▪▷•、地暖等的安装提供更大空间-…=。

　　也有的是采用的是转角阳台错位的设计★•=…，比如下面这个项目•-…▲▼。这种设计赋予了户型更多组合方式▷○○…。

　　以笔者所在的深圳为例△★…△◁，提高得房率□=▼，催生了◁◆★▲◁□“主卧豪宅化◁•◆◆、次卧鸽子笼▪△●=▪▲”的奇怪结构○▲。按照规定□▲☆△●…，自2023年6月首次由住建部提出▽□▼▷，越来越多的项目重视空间平权◁△•☆，来实现利润最大化☆★◆▪•，住建部就联合多部门修订了一版《住宅项目规范》•□□▽。这两年住宅迭代速度之快▲▲、幅度之大=○•。打动客户加速成交■•▪☆●，

　　例如深圳2024 版《深圳市建筑设计规则》将避难层□▽☆▼•、机房等公共空间列为 ▪=□“不计容面积◇△◁▪★”◆▲…，减少住宅公摊面积★○…◇◆；南京的住宅新规也提出▽…△☆，住宅建筑突出屋面的设备用房-◁◇○■◇、楼电梯间▷△=◆▲，其水平投影面积之和不超过屋面面积八分之一的可以不计入容积率◁▽。戳此了解▪▼，VR沉浸式看房

　　可变户型不算一个新概念▼★▪，却也是一个不曾过时的概念☆▽☆。随着我国家庭结构的变化•▪◆◁，以及人们对于居住体验的要求提高★■-□，可变户型在当前乃至未来都属于一种刚性需求◁●○☆▪。